投資 投資與人生#58 2026/03/18
【投資與人生#58】小馬的買房 VS 存股肉身實驗記錄 | 投資營建業的一堂課 教你第一次買營建股就上手 | 又上講師:建國 | 2026.3.18
這支影片在講什麼
本片以小馬的投資與買房抉擇為主軸，回顧他從金融股失利、長期把錢放在銀行，到接觸投資內容後轉向台積電與0050的過程。小馬以2021年看中的高雄預售屋為比較基準，連續五年記錄房價與股票報酬，並討論房屋修繕、地點、房貸年齡限制及退休後借款的現實。節目指出，買房或買股不能只看單一指數，還要考量需求、現金流、安全感與資產安排，兩者也可能透過足夠資金與規劃同時實現。
重點觀念
- 小馬以自己的預售屋與股票持有，進行五年的房產與投資報酬比較。
- 房價指數是平均資料，個別房屋還會受到地點、修繕與租屋需求影響。
- 退休後能否用房屋借款，會受到年齡、收入與銀行風險評估限制。
- 買房或買股應先釐清報酬率、居住需求、安全感與現金流，再安排資產。
- 節目轉述的五年資料顯示，房產與0050報酬接近，但資產配置仍需留給時間驗證。
摘要由系統依影片內容整理，細節以影片為準。
影片段落
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小馬的投資買房抉擇
影片以小馬的投資與買房經驗為主題。主持人建國邀請在論壇認識的小馬，請他分享公部門工作與投資歷程。內容將比較買房和持續投資股票的選擇。
這段回答了
- 這支影片要比較買房和買股嗎？
- 小馬為什麼會分享自己的投資經驗？
- 影片的主要討論主題是什麼？
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▶ 播放 0:49 故事
從金融股失利到重新投資
小馬說明自己2010年進入股市，遇到歐債風暴並買進新光金，後來約在八元出清。由於準備國考，他曾把全部部位清掉，考上公務員後仍缺乏財商觀念，長期把錢放在銀行。這段經驗讓他之後重新思考投資。
這段回答了
- 小馬第一次買的是哪一類股票？
- 他為什麼會把投資部位全部清掉？
- 把錢放銀行多年後，他有什麼感受？
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▶ 播放 4:18 觀念
YouTube讓他重學金融股
2019年小馬受到YouTube推播，重新接觸投資內容。他理解銀行利息可能追不上通膨，也開始學習金融股的產業分類、銀行體質與管理差異。這讓他明白同樣是金融股，公司的經營品質仍可能不同。
這段回答了
- 銀行利息追不上通膨時該怎麼想？
- 金融股是不是每一檔都一樣？
- 小馬從影片學到哪些金融股觀念？
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▶ 播放 7:15 觀念
金融股要看經營管理
小馬認為金融股的差異，與銀行如何運用存款、資產配置及管理團隊有關。他回顧新光金因持有歐債而受傷，也提到管理者的投資決策會影響股東。後來他篩選玉山、台企銀與第一金，作為每月投入的標的。
這段回答了
- 挑金融股時要看銀行哪些地方？
- 為什麼同樣是金融股，表現會差很多？
- 小馬曾經選哪些金融股定期投入？
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▶ 播放 10:28 故事
從金融股轉向台積電
小馬發現多頭期間金融股股價相對不活潑，因此持續尋找答案。2020年他讀到《你的退休金為什麼只有別人的一半》，又看到闕又上談台積電，逐步理解成長股的邏輯。最後他承受約百分之十五至二十的金融股虧損，將部位轉進台積電。
這段回答了
- 小馬為什麼開始懷疑金融股？
- 哪本書讓他重新思考退休與投資？
- 他為什麼願意虧損出清金融股？
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▶ 播放 13:39 故事
家人的投資習慣
小馬表示家人原本沒有完整的投資觀念。父親是公務員，主要把錢放銀行，常在股價高點才買進；母親知道股票需要長期持有，卻多半配合父親而沒有投入。小馬把這種家庭經驗視為投資教育的反面教材。
這段回答了
- 家人沒有投資觀念會怎麼做？
- 為什麼有人總是在股市高點才買？
- 長期知道股票可能有報酬，為什麼還是不投入？
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▶ 播放 15:54 故事
偶遇預售屋與論壇解惑
小馬回憶自己散步時看房，剛好遇到2021年房價上漲前後的預售屋機會。他開始思考是否要買房，也在論壇大會抽到免費門票。帶著買房與投資的疑問參加活動，希望找到適合自己的方向。
這段回答了
- 小馬是在什麼情況下開始看房？
- 房價上漲時，他為什麼開始猶豫要不要買？
- 參加論壇大會是為了解決什麼疑問？
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▶ 播放 17:51 問答
買房就要出清股票嗎？
論壇後，小馬仍沒有得到單一答案。他估算買下兩房預售屋需要準備頭期款，並可能清掉大部分股票，只留下少量現金與房子。於是他面臨保留股票、持續投入，或縮減股票買房的抉擇。
這段回答了
- 買房時為什麼可能要清掉大部分股票？
- 我有股票又想買房，該怎麼比較？
- 小馬當時面臨哪兩個選項？
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▶ 播放 19:06 觀念
用報酬率整理買房買股
小馬先以報酬率思考，希望找到能讓生活更愉快的安排。他蒐集安全感、報酬率與現金流等不同角度的資料，也參考國泰房價指數、信義房價指數與ETF的歷史年化報酬。網路資料認為房子可能跑不贏股票，反而促使他想做自己的驗證。
這段回答了
- 比較買房和買股時只看報酬率可以嗎？
- 房產比較還要考慮哪些面向？
- 房價指數和ETF報酬可以怎麼拿來比較？
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▶ 播放 21:35 故事
五年肉身實驗怎麼開始
小馬當時沒有迫切的居住需求，只是想知道房子是否也是好投資，因此記下原先看中的預售屋價格。他選擇持有股票、不買房，並用自己的資產轉換作為驗證。小馬也指出，平均房價指數未必能代表每一間房子，所以不能只依賴抽象統計。
這段回答了
- 沒有居住需求時，為什麼還要買房？
- 小馬如何開始自己的房產與股票比較？
- 平均房價指數為什麼可能不代表個別房子？
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▶ 播放 24:18 故事
持續買股並觀察房價
小馬選擇繼續加碼台積電與0050，偶爾回頭查看當初預售屋的價格變化。這場實驗從2021年延續到2025年，剛好涵蓋房市表現強勢的五年。他認為這段資料值得納入比較，但不代表所有時期都會複製相同結果。
這段回答了
- 小馬後來把資金放在哪些投資工具？
- 他如何追蹤原本想買的房子？
- 為什麼這五年被認為是房價強勢的時期？
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▶ 播放 25:34 故事
房屋出租的修繕代價
小馬分享公務員親戚投資多間房子的經驗。屏東學生套房後來遇到漏水、老化與學生減少，租金收入伴隨高額修繕困擾。親戚把高雄電梯大樓出租，自己反而住在較差的學生套房，顯示地點與房屋品質會影響投資結果。
這段回答了
- 出租房子除了租金，還可能遇到什麼問題？
- 為什麼房屋地點會影響投資結果？
- 房子老化、租客減少時該怎麼辦？
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▶ 播放 28:12 觀念
退休後靠房貸過生活可行嗎？
小馬查證房產大眾常說的「房子可以拿來借錢」。他區分一般房貸與理財型房貸，指出兩者的年齡限制不同，銀行也會看借款人的收入與薪資流水。退休後若缺少工作與現金流，借款年期與額度可能受限，房子不一定能換成理想生活。
這段回答了
- 退休後還能用房子借到生活費嗎？
- 一般房貸和理財型房貸差在哪裡？
- 銀行為什麼會看收入與薪資流水？
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▶ 播放 33:33 觀念
房子未必帶來安全感
討論回到小馬原本的投資選擇。他認為即使三十年後還清房貸，若自己不敢再把房子抵押，房產就未必能提供退休資金。若抵押又擔心意外造成房屋被收走，房子因此可能只剩居住資產，無法同時創造想像中的安全感。
這段回答了
- 買了房子就一定有退休安全感嗎？
- 為什麼有些人不敢把自住房拿去抵押？
- 房屋資產和可用現金有什麼不同？
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▶ 播放 34:43 故事
五年報酬率誰勝誰負
小馬把預售屋每坪二十二萬元到三十七萬元的變化，估算為百分之六十八，且尚未扣除稅費、手續費與利息。他回顧自己以台積電、0050、基金及現金組成的投資，表示0050約有六至七成報酬。節目因此認為兩者在這段期間接近，重點在於給投資時間。
這段回答了
- 房價從二十二萬到三十七萬代表多少報酬？
- 小馬的股票與ETF投資表現如何？
- 買房和買大盤在這五年是否差不多？
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▶ 播放 36:26 觀念
買房買股先量化比較
小馬把買房或買股視為反覆出現的長期問題，認為先以報酬率作為比較基準，才不會混入結婚、居住與安全感等不同議題而失焦。主持人也提醒，若同時討論情感與獲利，往往很難得到清楚答案。
這段回答了
- 買房和買股要先比較什麼？
- 為什麼討論買房時常常會離題？
- 報酬率與安全感要怎麼分開看？
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▶ 播放 38:01 故事
修正倖存者偏差再驗證
小馬說明比較基準是高雄林亞區、靠近衛武營的兩房預售屋，價格資料來自建商與實價登錄。他把原本以台積電為主的持股，改用全數持有0050的假設重新計算，作為修正倖存者偏差的方式。結果他估算五年0050報酬約百分之六十三至七十一點五，與房產接近。
這段回答了
- 小馬的房價資料從哪裡來？
- 為什麼要用全數0050重新計算？
- 修正倖存者偏差後得到什麼結果？
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▶ 播放 43:19 觀念
買房買股如何安排資金
節目指出，這五年房市已是房價表現很強的時期，0050仍能取得相近報酬，但房產與ETF的走勢不會永遠相同。小馬認為要依需求、安全感與報酬率做選擇，也提醒投資需要時間與二次驗證。主持人最後補充，若資金規劃足夠，買房與持續買股可以同時安排。
這段回答了
- 年輕人要怎麼安排買房和投資？
- 如果想兼顧房子與股票，關鍵是什麼？
- 為什麼不能只用近幾年的結果下結論？
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